Der Standort

Nördlich von München gelegen, gehört der Landkreis Freising, zu einer der wirtschaftlich attraktivsten Regionen Deutschlands. Unternehmensansiedlungen der grünen Biotechnologie sowie der Lebensmittel- und Agrarforschung, der Logistik und der Informationstechnologie machen die traditionsreiche Kreisstadt Freising zu einem herausragenden Hightech-Standort. Die optimale Verkehrsanbindung der Region, durch den Münchner Flughafen, die Autobah-nen A9 (München – Berlin) und A92 (München – Deggendorf) und die Deutsche Bahn, sind dabei wesentliche Entscheidungsfaktoren für Neuansiedlungen. Aufgrund dieser optimalen infrastrukturellen Bedingungen sowie kürzester Wege innerhalb der historischen Stadt, wird eine hervorragende Lebensqualität geboten.

Die Rahmenbedingungen

Aktuell leben im Stadtgebiet von Freising knapp 50.000, der Landkreis zählt ca. 175.000 Einwohner. Mit einem Durchschnittsalter von nur 40 Jahren weist der Landkreis die jüngste Bevölkerungsstruktur in ganz Bayern auf. Aufgrund der demografischen Entwicklung wird aber auch hier das Durchschnittsalter steigen, im Jahr 2031 wird es auf ca. 45 Jahre geschätzt. Prognosen zufolge wächst aber auch die Bevölkerung weiterhin rasant, in den kommenden zwanzig Jahren um ca. neun bis zwölf Prozent. Daraus lässt sich auch ein stabiler Immobilienmarkt, auf dem sich Grund und Boden als profitable Investition erweisen, herleiten. Die Arbeitslosenquote des Landkreises liegt bei ca. zwei Prozent – bundesweit ebenfalls ein Spitzenwert, der für Vollbeschäftigung steht. Grund dafür ist eine sehr gesunde Mischung zahlreicher Wirtschaftsbranchen in und um Freising. Neben den Hochschulen (Wissenschafts- zent-rum Weihenstephan der Technischen Universität München und Fachhochschule Weihenstephan-Triesdorf) sowie einigen großen Unternehmen mit überregionaler Bedeutung (u.a. Münchner Flughafen, Bayerische Staatsbrauerei Weihenstephan, Molkerei Weihenstephan, Texas Instruments, Krones AG, Fraunhofer-Institut für Verfahrenstechnik und Verpackung VW AG und Deutsche Post AG) zeichnet sich Freising durch viele mittelständische Unter-nehmen aus. Aufgrund der starken geistlichen Prägung der Stadt befinden sich viele kirchliche Einrichtungen und Bildungseinrichtungen in Freising (u.a. Bildungszentrum Kardinal-Döpfner-Haus, Pallotti-Haus und das Staatsinstitut für die Ausbildung von Förderlehrern). Über ein Drittel der Freisinger Beschäftigten sind im Dienstleistungsgewerbe tätig. Aufgrund der attraktiven Arbeitsangebote kommen täglich weitaus mehr Pendler in die Stadt zum Arbeiten, was im Münchner Umland eine Besonderheit darstellt. Das rasche Wachstum hat jedoch auch seine Schattenseiten, die Straßen sind den stetigen Mehrbelastungen oft nicht mehr gewachsen und auch bei dem Angebot an Kindertagesstätten und öffentlichen Schulen besteht ständiger Erweiterungsbedarf.

Die Struktur

Das Freisinger Stadtgebiet setzt sich im Wesentlichen aus den Stadtteilen Altstadt, Wei-henstephan, Vötting, Am Vogelherd, Eichenfeldsiedlung, Neustift, Tuching und Lerchenfeld zusammen. Die Isar und die Bahnlinie München-Regensburg teilen die Stadt, wobei sich der Stadtteil Lerchenfeld östlich der Isar befindet; alle anderen Gebiete liegen nördlich und westlich davon. Das Umland von Freising zeichnet sich, trotz seiner bereits sehr ländlichen Struktur, durch einige größere Gemeinden wie Eching, Neufahrn, Hallbergmoos, Allershausen und Kranzberg aus. Hier finden gerade junge Familien ein hohes Maß an Lebensqualität. Gemeinden schätzten die Entwicklung in der Vergangenheit gut ein und haben dementsprechend ihre Infrastruktur an die Bedürfnisse ihrer Bürger immer weiter angepasst.

Der Marienplatz ...

… mit der Mariensäule.

Die Fischergasse ...

… im Zentrum Freisings, mit der offenen Stadtmoosach.

Die Luckengasse ...

… eine der malerischen Gassen in der Altstadt

Der Christopher-Paudiß-Platz ...

… mit der ehemaligen Knabenschule rechts und dem Heiliggeistspital links.

Die Sporrergasse ...

… Altstadtimpression – Freising

Der Amtsgerichtsgarten

… mit Bauamt – Freising

Die Obere Hauptstraße

… mit dem Kriegerdenkmal.

Blick nach Norden ...

… der Prinzregenten Park

Am Wörth ...

… mit der beschaulich dahin fließenden Stadtmoosach

Bei Langenbach ...

… die Filialkirche Pauli Bekehrung – in Kleinviecht

Der Untere Graben ...

… in Freisings Altstadt

Die Ziegelhöfe ...

… modern wohnen in der Freisinger Altstadt

Die Vimystraße ...

… Gartenimpression in Freising

Der Dombrand ...

… Nachstellung aus 2009

Der Prinzregenten Park ...

… stilvolle Altbauwohnungen nördlich der Altstadt.

In der Hallertau ...

… moderne Architektur trifft auf Hopfengärten.

Winterimpression ...

… ein Landshuter Haus im Landkreis Freising.

Großzügige Wohnung ...

… in der Altstadt von Freising.

Haus in Allershausen ...

… wohnen in familienfreundlichen Wohngebieten.

In Au i.d. Hallertau ....

… weitläufiges Freizeitgrundstück.

Der Kirchturm St. Georg in Freising ...

… weihin sichtbar.

Die Marktentwicklung

Aufgrund der guten Rahmenbedingungen ist Freising bei allen Altersgruppen ein begehrter Wohnstandort. Das Angebot am Immobilienmarkt kann dieser Nachfrage nur begrenzt gerecht werden. Interessenten suchen häufig über lange Zeiträume oder sind nach langem Suchen bereit, Kompromisse einzugehen. Gerade im Hinblick auf die hohen Kauf- und Mietpreise in der bayerischen Landeshauptstadt, ziehen viele Interessenten einen Umzug ins Münchner Umland in Betracht.

Nur wenig verfügbar sind vor allem freistehende Einfamilienhäuser in den zentralen, altstadtnahen Lagen. Hier besteht gerade für die gut verdienende Klientel der Selbstständigen, leiten-den Angestellten und der Vielzahl an Akademikern ein erheblicher Nachfrageüberhang. Da vor allem wenig freistehende Einfamilienhäuser angeboten werden, steigt die Nachfrage nach Doppelhaushälften sowie Reihenhäusern deutlich an. Werden diese marktkonform angeboten, werden sie binnen weniger Wochen erfolgreich vermittelt.

Durch die rege Bautätigkeit am Immobilienmarkt der letzten Jahre, insbesondere auf dem Sektor für Eigentumswohnungen, ist dort eine spürbare Entspannung zu verzeichnen. Der Bedarf an zeitgemäßen Immobilien ist jedoch nach wie vor sehr hoch. Das aktuelle Neubauangebot zeichnet sich weiterhin durch hohe Preise und viele Wohneinheiten, in oft nur durchschnittlichen Lagen, aus.

Durch die anhaltend niedrigen Zinsen verzeichnet der Kapitalanlagenmarkt fortwährend eine hohe Nachfrage. Sehr beliebt sind kleinere Wohnungen, die sich aufgrund der Interessentenstruktur ebenso gut vermieten lassen, wie Häuser und Wohnungen mittlerer Größe. Freising, als überregional bedeutender Hochschulstandort, weist in diesem Zusammenhang eine weitere Besonderheit, die sich verstärkt zum Beginn der Studiensemester zeigt, auf. Der Vielzahl von Studenten steht nur ein sehr geringes und oftmals sehr einfach ausgestattetes Wohnungsangebot gegenüber und das Angebot des Studentenwerks, bleibt trotz Neubautätigkeiten, sehr überschaubar. Auch die vielen Zweitwohnsitze, die gerade dieses Segment zusätzlich nachfragen, belasten den Markt zusätzlich.

Die begehrtesten Lagen

Interessenten suchen in erster Linie ruhige, innerstädtische Lagen, die jedoch häufig wegen eines starken und stetig steigenden Verkehrsaufkommens nur wenig verfügbar sind. Hier wird nun hoffentlich der Bau der lang geplanten Umgehungsstraßen eine wesentliche Entlastung herbeiführen. Deren Fertigstellungen sind für das Jahr 2021 geplant. Im Umland sind es häufiger die Geräuscheinflüsse des Flughafens oder der Autobahnen die die Lebensqualität der Anwohner unter Umständen und je nach Empfinden einschränken. Die beliebtesten Wohnlagen Freisings befinden sich dementsprechend in den zentralen, altstadtnahen Lagen.

Besonders attraktiv sind die Wohngebiete nördlich der Altstadt mit teilweise freistehenden Einfamilien- und Mehrfamilienhäusern. Von hier aus sind es nur wenige Fußminuten in die Altstadt oder zu den Einrichtungen des täglichen Bedarfs. Der, sich nordöstlich an die Altstadt anschließende, beliebte Lankesberg ist hauptsächlich mit Häusern in Form von freistehenden Einfamilienhäusern oder großzügigen Doppelhäusern bebaut. Ebenso gesucht ist die Lage Am Weihenstephaner Berg, die über eine, für Freisinger Verhältnisse, relativ lockere Bebauung mit Einfamilienhäusern verfügt.

Alte Siedlungshäuser auf großen Grundstücken finden sich u.a. am nördlichen Stadtrand und in Lerchenfeld, sobald hier ein vakantes Objekt am Markt ist erfolgt oftmals der Rückbau und das Grundstück wird stark nach verdichtet. Damit reduzieren sich die Grundstücksgrößen für freistehende Einfamilienhäuser zum Beispiel von ursprünglich großzügigen 1.000 m² auf etwa ein gutes Drittel. Kaufinteressenten stehen dieser Entwicklung machtlos gegenüber und fügen sich oftmals dieser Situation.

Durch die Bebauung eines ehemaligen Kasernengeländes, dem sogenannten „Steinpark“ sind für Freisinger Verhältnisse eine enorm hohe Anzahl von Wohnungen und Häusern entstanden. Das Wohnungsangebot wird durch zusätzliche Einkaufsmöglichkeiten, Gewerbeflächen, aber auch Tageseinrichtungen für Kinder, wie Kindergarten und Schule ergänzt.

 Preistabelle – Verkauf – Freising

Immobilien/Lagesehr gute Lage
(EUR von/bis)
gute Lage
(EUR von/bis)
mittlere Lage
(EUR von/bis)
Ausblick
Häuser
Stadt
1,5 Mio. bis 2,2 Mio.700.000 bis 1,2 Mio.600.000 bis 800.000
Häuser
Land
750.000 bis 1,0 Mio.600.000 bis 900.000500.000 bis 650.000
ETW pro m²
Stadt/Neubau
6.500 bis 8.5004.500 bis 5.0004.000 bis 4.500
ETW pro m²
Stadt/Bestand
5.000 bis 6.0004.500 bis 5.0003.200 bis 4.300

Vermietungsmarkt

Auf dem Mietmarkt wird sich durch die anhaltend hohe Nachfrage auch in den kommenden Jahren keine spürbare Entlastung verzeichnen lassen. Gründe dafür sind u.a. die unmittelbare Nähe zum Flughafen und die gute Verkehrsanbindung, dadurch stellt Freising für viele Wohnungssuchende und vor allem für junge Menschen eine Alternative zu München dar.

Ebenso besteht in der Vermietung eine große Nachfrage nach Einfamilienhäusern und groß-zügigen Wohnungen, doch ist auch hier das Angebot sehr gering oder deren Preise sind, gerade bei Erstbezug nach Fertigstellung oder Sanierung, für viele Interessenten zu hoch. Durch die große Anzahl an Studenten sind auch Apartments oder WG geeignete Wohnungen sehr begehrt jedoch ist deren Angebot sehr gering und wird der Nachfrage nicht gerecht.

Wie Käufer sind auch Mieter verstärkt auf der Suche nach einer ruhigen und zentralen Lage im Stadtbereich. Da hier das Angebot jedoch stark begrenzt ist, sind Mieter oftmals bereit Kompromisse einzugehen.

Eine Entspannung, ist aufgrund des steten Bevölkerungszuwachses nicht zu erwarten. Insbesondere das Angebot an gut ausgestatteten Wohnungen wird der großen Nachfrage auch in Zukunft kaum gerecht werden, da es sich hierbei meist um selbst genutzte Immobilien handelt und diese nur unter besonderen Umständen zur Vermietung angeboten werden. Ursache hierfür sind die sehr niedrigen Anfangsrenditen, die durch hohe Kaufpreise bedingt sind.

Preistabelle – Vermietung – Freising

Immobilien/Lagesehr gute Lage
(EUR von/bis)
gute Lage
(EUR von/bis)
mittlere Lage
(EUR von/bis)
Ausblick
Häuser
Stadt
1.800 bis 2.5001.600 bis 2.0001.300 bis 1.600
Häuser
Land
1.300 bis 1.9001.200 bis 1.6001.100 bis 1.300
ETW pro m²
Stadt/Neubau
12,00 bis 14,0011,00 bis 14,0010,50 bis 12,00
ETW pro m²
Stadt/Bestand
12,00 bis 13,5010,50 bis 12,509,50 bis 10,50

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