Die Rahmenbedingungen

Aktuell leben im Landkreis Freising ca. 180.000 Einwohner. In den kommenden zwanzig Jahren wird die Bevölkerung laut Prognosen auf etwa 194.000 anwachsen. Dieses Wachstum beruht in erster Linie auf Zuzügen, da die natürliche Bevölkerungsentwicklung ein negatives Vorzeichen aufweist. Im Stadtgebiet von Freising leben aktuell knapp 52.100 Menschen, die beiden nächstgrößeren Städte, mit jeweils etwa 20.000 Bürgern, sind Neufahrn und Moosburg.

Freising – ein beliebter Wohnort für Jung und Alt und ein interessanter Standort für Unternehmen. Grund dafür ist die gesunde Mischung zahlreicher Wirtschaftsbranchen in und um Freising. Neben den Hochschulen (Wissenschaftszentrum Weihenstephan, der Technischen Universität München und Fachhochschule Weihenstephan–Triesdorf) sowie einigen großen Unternehmen mit überregionaler Bedeutung (u.a. Münchner Flughafen, Bayerische Staatsbrauerei Weihenstephan, Molkerei Weihenstephan, Texas Instruments, Krones AG, Fraunhofer-Institut für Verfahrenstechnik und Verpackung, VW AG und Deutsche Post AG) zeichnet sich Freising durch viele mittelständische Unternehmen aus. Aufgrund der starken geistlichen Prägung der Stadt befinden sich viele kirchliche Einrichtungen und Bildungszentren in Freising (u.a. Kardinal-Döpfner-Haus, Pallotti-Haus und Staatsinstitut für die Ausbildung von Förderlehrern). Über ein Drittel der Freisinger Beschäftigten sind im Dienstleistungsgewerbe tätig. Aufgrund der attraktiven Arbeitsangebote kommen täglich weitaus mehr Pendler in die Stadt zum Arbeiten, was im Münchner Umland eine Besonderheit darstellt. Das Wachstum hat jedoch auch seine Schattenseiten, die Straßen sind den stetigen Mehrbelastungen oft nicht mehr gewachsen. So wurden 2021 und 2022 die Nordostumfahrung und die Westtangente für den Verkehr freigegeben Bei den Kindertagesstätten besteht ebenfalls ständiger Erweiterungsbedarf und auch hier ging und geht es voran. Im Jahr 2022 wurde u.a. die Einweihung der SteinPark-Schulen gefeiert und in der Moos- und in der Angerstraße wurden neue Kindertagesstätten errichtet. Weitere große Baustellen, wie die Neugestaltung der Innenstadt und die Generalsanierung des Asamgebäudes, werden demnächst abgeschlossen und die Attraktivität der Stadt erhöhen. Ein Anziehungspunkt ist bereits im Jahr 2019 eröffnet worden – das „fresch“, ein schönes Erlebnis Schwimmbad mit Wellnessbereich inmitten der Stadt.

Die Struktur

Das Freisinger Stadtgebiet setzt sich im Wesentlichen aus den Stadtteilen Altstadt, Innenstadt, Weihenstephan, Vötting, Am Vogelherd, Eichenfeldsiedlung, Neustift, Tuching und Lerchenfeld zusammen. Die Isar und die Bahnlinie München-Regensburg teilen die Stadt, wobei sich der Stadtteil Lerchenfeld östlich der Isar befindet; alle anderen Gebiete liegen nördlich und westlich davon.

Das Umland von Freising zeichnet sich, trotz seiner bereits sehr ländlichen Struktur, durch einige größere Gemeinden wie Eching, Hallbergmoos, Allershausen, Au, Zolling, Nandlstadt und Kranzberg aus. Hier finden gerade junge Familien ein hohes Maß an Lebensqualität. Die Gemeinden schätzten die Entwicklung in der Vergangenheit gut ein und haben dementsprechend ihre Infrastruktur an die Bedürfnisse ihrer Bürger immer weiter angepasst. In den ländlichen Gemeinden sind es häufig die Geräuscheinflüsse des Flughafens oder der Autobahnen die die Lebensqualität der Anwohner unter Umständen und je nach Empfinden einschränken.

Die Marktentwicklung

Aufgrund der guten Rahmenbedingungen ist Freising bei allen Altersgruppen ein begehrter Wohnstandort. Das Angebot am Immobilienmarkt kann dieser Nachfrage nur begrenzt gerecht werden. Interessenten suchen häufig über lange Zeiträume oder sind nach langem Suchen bereit, Kompromisse einzugehen. Verstärkt wird dieser Aspekt auch durch die hohen Kauf- und Mietpreise, die in der benachbarten bayerischen Landeshauptstadt München erzielt werden. Interessenten erweitern Ihren Suchradius und ein Umzug in das Münchner Umland kommt somit für viele in Betracht.

Nur wenig verfügbar sind vor allem Einfamilienhäuser in den zentralen, altstadtnahen Lagen. Hier besteht gerade für die gut verdienende Klientel der Selbstständigen, leitenden Angestellten und der Vielzahl an Akademikern ein erheblicher Nachfrageüberhang. Da nur wenige freistehende Einfamilienhäuser angeboten werden, steigt die Nachfrage nach Doppelhaushälften sowie Reihenhäusern deutlich. Diese Immobilienangebote wechseln binnen weniger Monate ihre Eigentümer.

Durch die rege Bautätigkeit der letzten Jahre, insbesondere auf dem Sektor für Eigentumswohnungen, ist zwar eine leichte Entspannung zu verzeichnen, aber der Bedarf an zeitgemäßen Immobilien ist nach wie vor hoch. Angekurbelt wurde dieser Trend unter anderem durch eine Vielzahl von kleinen und großen Investoren, die die Immobilie als wertstabile Anlageform, in Zeiten von Niedrigzinsen, nutzen. Sehr beliebt sind kleinere Wohnungen, die sich aufgrund der Interessentenstruktur gut vermieten lassen, aber auch Häuser und Wohnungen mittlerer Größe sind sehr begehrt. Das aktuelle Neubauangebot zeichnet sich weiterhin durch hohe Preise und viele Wohneinheiten, in oft nur durchschnittlichen Lagen, aus.

Aktuell dreht sich der Markt, die Angebotsdauer steigt und somit wird das Immobilienangebot größer. Es ist nur noch eine Frage der Zeit, wann und ob verkaufswillige Eigentümer zu preislichen Zugeständnisse bereit sind.

 Preistabelle – Verkauf – Freising

Vermietungsmarkt

Bei den Vermietungen wird sich durch die anhaltend hohe Nachfrage auch in den kommenden Jahren keine spürbare Entlastung verzeichnen lassen. Gründe dafür sind u.a. der anhaltende Zuzug, attraktive Lebensbedingungen, ein gutes Angebot an Arbeitsplätzen und die positiven Zukunftsaussichten der Region, dadurch stellt der Landkreis Freising und speziell die Stadt Freising für viele Wohnungssuchende aller Altersgruppen zunehmend auch eine Alternative zu München dar.

In der Vermietung besteht eine große Nachfrage nach Einfamilienhäusern und großzügigen Wohnungen, doch ist auch hier das Angebot nur gering oder deren Preise sind, gerade bei Erstbezug nach Fertigstellung oder Sanierung, für viele Interessenten zu hoch. Wie Käufer, sind auch Mieter verstärkt auf der Suche nach einer ruhigen und zentralen Lage im Stadtbereich. Mehrfamilienhäuser sollten idealerweise eine überschaubare Anzahl an Wohneinheiten aufweisen. Da das Angebot jedoch begrenzt ist, sind Mieter häufig kompromissbereit.

Eine deutliche Entspannung des Mietmarktes, ist aufgrund des steten Bevölkerungszuwachses nicht zu erwarten. Insbesondere das Angebot an modern und gut ausgestatteten Wohnungen wird der großen Nachfrage auch in Zukunft kaum gerecht werden, da es sich hierbei meist um selbst genutzte Immobilien handelt und diese nur unter besonderen Umständen zur Vermietung angeboten werden. Ursache hierfür sind die sehr niedrigen Anfangsrenditen, die durch die hohen Kaufpreise bedingt sind.

Ab dem 01. März 2024 wird es für die Stadt Freising erstmals einen qualifizierten Mietspiegel geben. Die durchschnittliche Nettokaltmiete beträgt laut diesem 11,84 €/m². 

Preistabelle – Vermietung – Freising